Как облагаются доходы от капитала в Беларуси и где инвесторы теряют больше всего денег

Когда аренда выгоднее фиксированного налога, в каких случаях продажа недвижимости обходится без подоходного, какие облигации по-прежнему освобождены от налогов, а по каким льготы исчезают уже с 2026 года, и как изменилось налогообложение токенов и дивидендов… Разбираемся, какие налоги сегодня платят частные и корпоративные инвесторы и где в 2026 году скрываются основные налоговые риски и возможности.

Недвижимость

Инвестиции в недвижимость считаются одним из наиболее надежных способов получения долгосрочного дохода и защиты от инфляции. Вложение средств в жилую или коммерческую недвижимость, земельные участки может приносить регулярный пассивный доход от сдачи помещений в аренду или от прироста стоимости имущества. При этом всегда возникают налоговые последствия.

Перечисленные доходы могут получать юридические лица и физические лица, как не осуществляющие предпринимательскую деятельность, так и зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей.

Доходы от аренды недвижимости

Физические лица, не являющиеся субъектами предпринимательской деятельности, уплачивают следующие налоги:

• налог в фиксированной сумме — при сдаче в долгосрочную аренду (более 15 дней) жилого помещения, садового домика, дачи, гаража, машино-места. Ставки устанавливаются в зависимости от региона за каждую сдаваемую комнату (например, в Минске — 50 руб. в месяц). Налог уплачивается до начала сдачи в аренду;

• налог на профессиональный доход по ставке 10% — в следующих случаях:

• предоставление в аренду одного объекта (части одного объекта) недвижимого имущества одному юридическому или физическому лицу, в том числе осуществляющему индивидуальную предпринимательскую деятельность, на основании последовательно заключаемых договоров аренды (кроме имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается законодательными актами);
• предоставление принадлежащих на праве собственности физическому лицу жилых помещений, садовых домиков, дач иным физическим лицам для краткосрочного проживания (до 15 дней).

Кроме этого, собственник ежегодно уплачивает налог на недвижимость (ставка от 0,1% от стоимости недвижимости), а в некоторых случаях — земельный налог или арендную плату за землю.

Индивидуальный предприниматель при сдаче в аренду недвижимости уплачивает подоходный налог по ставке 20%. В случае превышения суммы выручки 500 тыс. руб. в год ИП теряет право работать в этом статусе. Ему придется прекратить деятельность либо зарегистрировать юридическое лицо.

Юридические лица. При сдаче в аренду недвижимости возможны два режима налогообложения:

• упрощенная система налогообложения: ставка налога — 6% от суммы всей выручки. Условия применения УСН: сумма выручки не превышает 3 735 000 руб. в год, а списочная численность работников — не более 50 человек;

• общая система налогообложения: уплачиваются НДС и налог на прибыль по ставкам 20%.

Белорусские юрлица также обязаны платить налог на недвижимость от остаточной стоимости зданий и сооружений (т.е. их стоимость за вычетом амортизации). Налог уплачивается по ставке 1% раз в год или ежеквартально по 1/4 годовой суммы. При этом местные советы депутатов имеют право увеличивать (уменьшать) ставки налога отдельным категориям плательщиков не более чем в 2 раза. К примеру, в Минске для большинства юрлиц установлен повышающий коэффициент 2, а для гостиниц и некоторых других организаций — 1.

Кроме того, владельцы и пользователи земельных участков должны платить налог на землю. Его размер зависит от площади и кадастровой стоимости участков, а ставки — от их места расположения и функционального назначения. При этом ставки налога ежегодно индексируются на уровень инфляции.

Доходы от продажи недвижимости

В этом случае налогами облагается доход от прироста капитала, то есть разница между суммами покупки и продажи объекта недвижимости, если его цена выросла.

При продаже объекта недвижимости физическим лицом один раз в пять лет подоходный налог не взимается. В случае продажи недвижимости два и более раз в пять лет взимается подоходный налог по ставке 13% от разницы между суммой продажи и суммой покупки.

Доходы юрлиц от продажи имущества также облагаются НДС и налогом на прибыль по ставке 20%.

Облигации и токены

Среди белорусских инвесторов неизменно популярны облигации и цифровые знаки (токены). Правила налогообложения существенно влияют на доходность этих финансовых инструментов. Изменение некоторых налоговых норм в этом году может повлиять и на условия их выпуска.

Облигации

Физические лица освобождаются от уплаты подоходного налога по доходам, полученным:

• по государственным ценным бумагам бывшего СССР и Республики Беларусь;
• по облигациям Нацбанка, эмитируемым при осуществлении денежно-кредитного регулирования, в том числе в целях формирования золотовалютных резервов Республики Беларусь;
• от реализации (погашения) облигаций местных исполнительных и распорядительных органов (в том числе в период их обращения);
• от реализации (погашения) облигаций банков, ОАО «Банк развития Республики Беларусь» (в том числе в период их обращения);
• вверителем и (или) выгодоприобретателем после окончания срока действия или расторжения договора доверительного управления денежными средствами, в соответствии с которым денежные средства передаются для инвестирования в государственные ценные бумаги Минфина, облигации Нацбанка и местных исполнительных и распорядительных органов, ценные бумаги юрлиц — налоговых резидентов Республики Беларусь, и находящихся в таком доверительном управлении не менее трех лет.

Юридические лица освобождаются от уплаты налога на прибыль по доходам, полученным:

• по государственным ценным бумагам, эмитируемым Минфином от имени Республики Беларусь, за исключением государственных ценных бумаг, эмиссия и размещение которых осуществлялись на внешних финансовых рынках, если иное не установлено законодательными актами;
• по облигациям Нацбанка;
• по облигациям, эмитируемым банками, привлекающими во вклады (депозиты) средства физлиц в белорусских рублях, обеспеченные обязательствами по возврату основной суммы долга и уплате процентов по предоставленным ими кредитам на строительство, реконструкцию или приобретение жилья под залог недвижимости;
• по облигациям, эмитированным с 01.04.2008 г. по 01.01.2015 г. и с 01.07.2015 г. юрлицами — налоговыми резидентами Республики Беларусь;
• по облигациям местных исполнительных и распорядительных органов;
• по облигациям ОАО «Банк развития Республики Беларусь».

Физические лица освобождаются от подоходного налога, а юридические лица — от налога на прибыль по доходам от облигаций, если в соответствии с условиями эмиссии срок их обращения составляет более одного года или в течение одного года с даты начала их размещения эмитент не может осуществлять их досрочное погашение и выкуп.

Данные требования распространяются на доходы физлиц по облигациям, эмитированным после 1 января 2026 года.

Токены

Доходы физических лиц по операциям с токенами, в том числе по их приобретению и (или) реализации, созданными резидентами ПВТ и (или) через резидентов ПВТ, подоходным налогом не облагаются. При этом с 1 января 2026 года такая льгота не применяется, если в соответствии с условиями выпуска токенов срок их обращения составляет более одного года или в течение одного года с даты начала их размещения эмитент не может осуществлять их досрочное погашение и выкуп. Данная норма касается токенов, выпущенных с 1 января 2026 года.

Кроме того, доходы физлиц от операций с токенами по договору, заключенному с зарубежной торговой площадкой, иной иностранной организацией, иностранным ИП, физлицами между собой, облагаются подоходным налогом по ставке 13%.

С начала прошлого года в Беларуси налогом на прибыль облагаются доходы от операций с токенами (кроме операций по размещению собственных токенов). Ставка налога составляет 9% для резидентов ПВТ, 20% — для остальных юрлиц. Если у компании налоговая база налога на прибыль за предыдущий год превышает 25 млн рублей, то налог будет уплачиваться по ставке 25%.

Депозиты

Еще один популярный вид доходов — размещение денежных средств на депозитах.

При этом освобождаются от подоходного налога доходы физических лиц в виде процентов по банковским вкладам (депозитам), гарантийным депозитам денег, денежным средствам, находящимся на текущем (расчетном) банковском счете в банках, за исключением таких банковских счетов, используемых плательщиками при осуществлении предпринимательской деятельности или для зачисления сумм задатка (залога) при возмездном отчуждении имущества. Для применения этой льготы должно выполняться хотя бы одно из следующих условий:

• такие доходы начислены по процентной ставке, не превышающей размер ставки по банковскому вкладу (депозиту) до востребования;
• фактический срок размещения денежных средств на счете банковского вклада (депозита), текущем (расчетном) банковском счете в белорусских рублях составляет не менее одного года, а в иностранной валюте — не менее двух лет.

Доходы юридических лиц от размещения средств на депозитах облагаются налогом на прибыль по ставке 20%.

Доход от участия в уставном фонде организаций (дивиденды)

Один из вариантов пассивного дохода от инвестиций в акции — дивиденды, то есть часть прибыли компаний, остающаяся после уплаты налогов и распределяемая между акционерами. Дивиденды не только пополняют карманы инвесторов, но и отчасти компенсируют вложения денег в чужой бизнес. При этом возникают также дополнительные налоговые последствия.

Белорусские организации, которые начисляют дивиденды, обязаны удержать с них налоги и перечислить в бюджет: с дивидендов, начисленных другим белорусским организациям-акционерам, — налог на прибыль, акционерам-физлицам — подоходный налог, иностранным компаниям — налог на доходы. Для каждой категории акционеров имеются свои особенности налогообложения.

Дивиденды, начисленные физическим лицам в пределах 350 000 рублей за год, облагаются подоходным налогом по ставке 13%. Если сумма дивидендов превышает 350 000 рублей за год, то сумма превышения облагается по ставке 25% с суммы превышения.

С дивидендов, причитающихся белорусским юрлицам, налог на прибыль взимается по ставке 12%.

Полученные дивиденды у компании-акционера больше налогами не облагаются.

В конце 2024 года законодатели решили поэтапно отменить льготные ставки подоходного налога и налога на прибыль с дивидендов, введенные в 2019 году, чтобы стимулировать реинвестирование прибыли. Поэтому с 1 января 2026 года отменена 6-процентная ставка налога на прибыль, которая предоставлялась, если компания не распределяла прибыль в течение трех лет. Еще через два года — с 1 января 2028 года — исчезнет и нулевая ставка, для которой требовалось не начислять дивиденды пять лет.

Резиденты Китайско-Белорусского индустриального парка «Великий камень», совместная компания парка, венчурные организации, находящиеся в парке и финансирующие инновационные проекты, а также субъектов инновационной деятельности парка, освобождены от налога на дивиденды в течение 5 календарных лет, начиная с первого календарного года, в котором начислены дивиденды, а резиденты парка, реализующие крупные инвестпроекты, — в течение 10 лет.

С дивидендов, начисленных иностранным компаниям, с 1 января 2025 года налог на доходы взимается по ставке 25%. Более низкие ставки могут применяться в соответствии с условиями международных соглашений об избежании двойного налогообложения. Например, такое соглашение с РФ ограничивает ставку налога на дивиденды до 15%, а соглашение с ОАЭ — 10 или 5% (в зависимости от объема инвестиций).

Но в отношении резидентов «недружественных» стран до конца 2026 года эти соглашения частично не применяются и налог с дивидендов удерживается по ставке 25%.

Напомним, в список «недружественных» стран включены Австралия, страны Евросоюза, Канада, Лихтенштейн, Норвегия, Новая Зеландия, Албания, Исландия, Македония, Соединенное Королевство, США, Черногория, Швейцария.

Кроме того, c 24.04.2024 г. до 31.12.2026 г. ограничивается выплата распределенных (начисленных) прибыли и (или) дивидендов иностранным участникам белорусских компаний из недружественных стран. Причем если первоначально ограничение касалось дивидендов в размере, превышающем 80 тыс. БВ, то теперь — любой суммы.

С дивидендов, начисленных иностранным компаниям резидентами ПВТ, налог на доходы взимается по ставке 5%.